Il s’agit ici d’aborder les règles et procédures liées à la rectification de l’évaluation d’un bien immobilier, en particulier dans le cadre des successions, des déclarations IFI et des donations.
Il faut rappeler tout d’abord que la valeur d’un bien doit être estimée à la date de la transmission. Cette évaluation faite dans l’acte peut être contestée par le TRESOR PUBLIC.
La contestation par l’Administration fiscale
Selon l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales (LPF), l’administration fiscale peut rectifier une évaluation jugée insuffisante par rapport à la valeur vénale réelle d’un bien. Ce redressement se fait dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire, où l’administration doit prouver l’insuffisance de l’évaluation.
Elle doit fournir des informations précises sur les motifs de la rectification et les éléments chiffrés utilisés pour justifier l’augmentation de la valeur du bien immobilier dont il est question. Si le contribuable ne répond pas à la proposition de rectification dans un délai de 30 jours, l’administration fixe la base de l’imposition et calcule l’impôt dû.
Il est tout à fait possible pour le contribuable de contester le redressement fiscal dans ce même délai de 30 jours.
La méthode d’évaluation du Trésor Public
Il faut savoir que la principale méthode d’évaluation des immeubles retenue par l’administration fiscale et les juges est celle par comparaison.
La méthode par comparaison nécessite d’obtenir des transactions concernant des biens immobiliers qui sont intrinsèquement similaires, et ce tant sur l’état de fait que sur l’état de droit des biens.
L’état de faite vise : le type de bien, l’état (bon ou mauvais), la localisation
L’état de droit vise l’état juridique : bien libre, loué, détenu en démembrement ou indivision.
Les recommandations
Il est important de bien évaluer la valeur vénale d’un bien avant d’en déclarer la valeur dans un acte ou une déclaration fiscale. Il sera recommandé d’avoir plusieurs estimations faites par des professionnels de l’immobilier et de comparer les transactions intervenues sur des biens similaires.
L’Office LAIDET & SAINT-MAURICE tâche d’accompagner ses clients au mieux afin de limiter tout risque de rectification fiscale.
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