Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un bailleur, généralement le propriétaire du local, et un locataire, qui est un commerçant, artisan ou industriel qui exploite une entreprise dans le local ou l’immeuble concerné.
Il s’agit donc d’un contrat sur un bien immobilier, encadré par des règles strictes. Celles-ci servent à protéger les deux parties, autant le bailleur, pour s’assurer du versement d’un loyer et du respect des lieux mis en location, que le locataire, qui pourra exercer son activité sans crainte d’une reprise par le bailleur, ou encore d’une augmentation de loyer injustifiée.
La présence d’un professionnel du droit n’est pas obligatoire pour conclure un bail commercial; cependant, le recours au Notaire est fortement recommandé. En effet, il s’assurera que le contrat respecte plusieurs éléments essentiels que nous vous détaillons ici.
Qui peut signer un bail commercial?
Ce n’est pas aussi évident que ça pourrait le paraitre!
En effet, le représentant légal d’une société n’est pas toujours autorisé à signer un bail au nom de sa société : les statuts de la société peuvent exiger une délibération préalable du conseil d’administration ou d’une assemblée générale. De même, si le local est détenu en indivision ou par un couple marié, l’accord de plusieurs propriétaires sera obligatoire.
Du côté du locataire, il doit être obligatoirement immatriculé au Registre du commerce et des société (RCS) pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Le rôle du Notaire est de s’assurer que les deux parties sont en mesure de signer l’acte, afin d’éviter, le cas échéant, la nullité de certaines clauses. Aussi, sa connaissance approfondie du droit commercial permettra de bâtir un contrat équilibré.
Combien de temps dure un bail commercial?
Un autre point capital du bail commercial est sa durée, de 9 ans minimum.
Cependant, des possibilités de résiliation triennale existent et peuvent être inscrites dans le bail. Ainsi, le locataire pourra donner congé à l’expiration de chaque période de 3 ans. C’est ce « rythme triennal » qu’on appelle le bail 3-6-9. Il donne notamment au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, au versement d’une indemnité d’éviction.
Les parties peuvent aussi décider de fixer une durée supérieure à 9 ans. Cette pratique remettra alors en cause la résiliation triennale et l’encadrement de la révision des loyers.
Le conseil juridique apporté par un Notaire au moment de la signature de l’acte sera donc un outil précieux. Vous souhaitez bénéficier d’une expertise pointue en matière de bail commercial? Me Virginie Laidet, Notaire à Paris VII, est là pour vous aider.
Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire dans un bail commercial?
Chacune des parties doit répondre à un certain nombre d’obligations pour assurer la validité du contrat. Ainsi, le bailleur doit :
- Garantir au locataire la jouissance paisible et la sécurité des biens loués
- Mettre à disposition du locataire les biens loués, et dans un état décent
- Maintenir les biens en état de servir
- Informer le locataire des risques naturels et technologiques, des éventuels sinistres subis et des risques de pollution des sols (pour certains terrains)
- Permettre les aménagements réalisés par le locataire tant qu’ils ne transforment pas le logement
En contrepartie, le locataire doit :
- Payer les loyers et charges convenues (eau, électricité, entretien courant, menues réparations, taxes locatives…)
- Utiliser raisonnablement des biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial, c’est-à-dire les activités dont l’exercice est autorisé dans le local
- Permettre des travaux d’amélioration dans le logement
Par ailleurs, le document de bail commercial doit contenir plusieurs informations obligatoires (identité et adresses des parties, montant du loyer et des charges, montant du dépôt de garantie, etc.).
En conclusion, la rédaction et la signature du bail commercial sont une démarche minutieuse. La moindre erreur ou le moindre manquement, s’ils ne sont pas corrigés peuvent être très dommageables à plus long terme. Il est donc recommandé d’en appeler à un professionnel, et de ne pas seulement compter sur l’aide internet pour rédiger un contrat !
L’office notarial de Me Virginie Laidet est l’un des meilleurs experts parisiens en matière de baux commerciaux. Pour plus d’informations
